Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui permet de séparer la propriété du foncier et celle du bâti pour faciliter l'accession à la propriété des ménages modestes. Bien que ce soit une solution intéressante pour certains acquéreurs, il existe des inconvénients pour les investisseurs. Dans cet article, nous allons analyser les principaux freins à l'investissement dans le cadre d'un BRS.
Limiter la rentabilité et la plus-value à la revente
Le principal inconvénient du BRS pour les investisseurs est qu'il limite la rentabilité et la plus-value potentielle à la revente du bien. En effet, le prix de cession est encadré par des plafonds fixés par les collectivités locales ou l'organisme de foncier solidaire (OFS), ce qui empêche une forte augmentation du prix du bien lors de sa revente. Ainsi, l'investisseur ne peut pas espérer une plus-value importante comme dans un investissement classique.
Des contraintes sur le profil des locataires
Dans le cadre d'un BRS, il existe des critères sociaux et économiques pour déterminer les ménages éligibles. Les investisseurs doivent donc sélectionner leurs locataires en fonction de ces critères, ce qui limite leur choix et peut rendre difficile la location du bien si le marché locatif n'est pas suffisamment large.
Pas d’avantages fiscaux spécifiques
Contrairement à certains dispositifs d'investissement locatif, comme la loi Pinel, les investissements en BRS ne bénéficient pas d'avantages fiscaux spécifiques. Les investisseurs ne peuvent donc pas compter sur des réductions d'impôts pour compenser la moindre rentabilité du projet.
Un marché de revente moins dynamique
Investir dans un BRS implique également de faire face à un marché de revente moins dynamique que le marché classique. Comme évoqué précédemment, les prix de vente sont plafonnés et les potentiels acquéreurs doivent remplir des conditions spécifiques pour être éligibles à ce type de bien.
Des délais de vente potentiellement plus longs
Ces contraintes peuvent entraîner des délais de vente plus longs pour les investisseurs souhaitant céder leur bien. En effet, la demande est moins importante que sur le marché classique et il peut être difficile de trouver un acheteur remplissant toutes les conditions requises.
Un risque d’illiquidité
Le marché du BRS étant moins dynamique, il existe un risque d'illiquidité pour les investisseurs qui souhaitent revendre rapidement leur bien. Dans certaines situations, il peut être compliqué de trouver un acquéreur dans des délais raisonnables, ce qui peut générer des difficultés financières pour l'investisseur.
Une gestion administrative plus complexe
L'investissement en BRS requiert une gestion administrative plus complexe que pour un investissement classique. En effet, les relations entre les différentes parties prenantes (OFS, collectivités locales, bailleurs, locataires) sont plus nombreuses et nécessitent une coordination plus importante.
Un suivi régulier des plafonds de loyers et de ressources
Les investisseurs doivent veiller au respect des plafonds de loyers et de ressources imposés pour les locataires du BRS. Ces derniers étant susceptibles d'évoluer dans le temps, il est important de s'assurer régulièrement qu'ils sont bien respectés.
Des formalités spécifiques à respecter
Des formalités spécifiques sont également à respecter lors de la mise en location ou de la revente du bien : rédaction d'un contrat de bail spécifique, obtention d'un agrément préfectoral pour la revente, etc. Ces démarches supplémentaires peuvent représenter un frein pour les investisseurs qui souhaitent privilégier la simplicité.
La perception négative du BRS par certains acheteurs
Enfin, il faut noter que certains acheteurs peuvent avoir une perception négative du BRS en raison des contraintes qu'il impose (prix plafonnés, profil des locataires...). Cela peut constituer un frein à l'investissement pour les personnes qui souhaitent revendre rapidement leur bien ou qui craignent que le dispositif ne s'impose progressivement à l'ensemble du marché immobilier.
